München zählt zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands und ist gleichzeitig einer der begehrtesten Wohnorte. Für Erstkäufer kann der Einstieg in den Münchner Immobilienmarkt daher besonders herausfordernd sein. In diesem Artikel möchten wir Ihnen wertvolle Tipps an die Hand geben, die Ihnen bei Ihrem ersten Wohnungskauf in der bayerischen Landeshauptstadt helfen können.
Der Münchner Immobilienmarkt im Überblick
Bevor wir in die Details einsteigen, lohnt sich ein kurzer Blick auf die aktuelle Lage des Münchner Immobilienmarktes. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 8.000 bis 10.000 Euro in guten Lagen liegt München deutlich über dem deutschen Durchschnitt. In Premium-Lagen wie Bogenhausen, Lehel oder Nymphenburg können die Preise sogar auf 15.000 Euro pro Quadratmeter und mehr steigen.
Die Gründe für die hohen Preise sind vielfältig:
- Stetige Zuwanderung durch die wirtschaftliche Stärke der Region
- Begrenzte Bauflächen innerhalb der Stadtgrenzen
- Hohe Baukosten und strenge Bauvorschriften
- Großes Interesse von Kapitalanlegern am Münchner Markt
Trotz der hohen Preise bleibt München für viele ein Traumziel – sei es wegen der hervorragenden Arbeitsmarktlage, der hohen Lebensqualität oder der Nähe zu den Alpen und den oberbayerischen Seen.
Die richtige Vorbereitung: Das sollten Sie wissen
Finanzierung realistisch planen
Der erste und wichtigste Schritt beim Wohnungskauf in München ist eine solide Finanzplanung:
- Eigenkapital: Idealerweise sollten Sie mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen können. Dies verbessert Ihre Kreditkonditionen erheblich und macht Sie für Verkäufer attraktiver.
- Nebenkosten beachten: Kalkulieren Sie etwa 10-15% des Kaufpreises für Nebenkosten ein. Dazu gehören Grunderwerbsteuer (3,5% in Bayern), Notar- und Grundbuchkosten (etwa 1,5-2%) sowie ggf. Maklercourtage (bis zu 3,57% inkl. MwSt.).
- Finanzierungsangebote vergleichen: Holen Sie mehrere Angebote von verschiedenen Banken und Vermittlern ein. Kleine Unterschiede im Zinssatz können bei einer langfristigen Finanzierung erhebliche Auswirkungen haben.
KfW-Fördermittel und staatliche Unterstützung nutzen
Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf staatliche Förderungen haben:
- Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen und Sanieren an.
- Das bayerische Wohnungsbauprogramm unterstützt unter bestimmten Voraussetzungen den Erwerb von Wohneigentum.
- Das Baukindergeld (wenn verfügbar) kann für Familien mit Kindern eine zusätzliche Unterstützung darstellen.
Die Suche nach der passenden Immobilie
Lage und Infrastruktur
Bei der Wahl des richtigen Stadtviertels sollten Sie folgende Faktoren berücksichtigen:
- Verkehrsanbindung: Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln ist in München Gold wert. Eine gute Anbindung an U-Bahn, S-Bahn oder Tram erhöht den Wert der Immobilie und erleichtert den Alltag.
- Einkaufsmöglichkeiten: Achten Sie auf die Versorgungsinfrastruktur im unmittelbaren Umfeld.
- Schulen und Kindergärten: Besonders für Familien sind kurze Wege zu Bildungseinrichtungen wichtig.
- Freizeit- und Grünflächen: München ist bekannt für seine Parks und Naherholungsgebiete. Die Nähe zum Englischen Garten, zur Isar oder zu anderen Grünflächen steigert die Lebensqualität erheblich.
Beliebte Stadtviertel für Erstkäufer
Je nach Budget und Präferenzen kommen unterschiedliche Viertel in Frage:
Für das etwas kleinere Budget:
- Moosach und Milbertshofen: Im Norden Münchens gelegen, bieten diese Viertel noch vergleichsweise moderate Preise bei guter Infrastruktur.
- Pasing und Laim: Im Westen der Stadt finden sich hier gewachsene Strukturen mit guter Verkehrsanbindung.
- Giesing: Im Südosten gelegen, ist dieses Viertel im Aufwind und beliebt bei jungen Familien und Kreativen.
Für das mittlere Budget:
- Sendling und Sendling-Westpark: Zentrumsnahe Lage mit guter Infrastruktur und viel Grün.
- Au-Haidhausen: Lebendiges Viertel mit historischem Charme östlich der Isar.
- Neuhausen-Nymphenburg: Beliebtes Wohngebiet mit guter Mischung aus Urbanität und Ruhe.
Altbau oder Neubau?
Diese Entscheidung hängt von Ihren persönlichen Präferenzen ab:
Altbau-Vorteile:
- Charme und Charakter durch hohe Decken, Stuck und Holzdielen
- Oft größere Wohnflächen und günstigere Quadratmeterpreise
- Meist zentrale Lage in gewachsenen Vierteln
Altbau-Nachteile:
- Häufig höhere Energiekosten
- Potenziell höhere Instandhaltungskosten
- Nicht immer optimale Grundrisse
Neubau-Vorteile:
- Moderner Energiestandard und niedrigere Betriebskosten
- Barrierearme oder -freie Ausführung
- Oft mit moderner Haustechnik ausgestattet
- Geringere Instandhaltungskosten in den ersten Jahren
Neubau-Nachteile:
- Höhere Quadratmeterpreise
- Häufig kleinere Wohnflächen
- Teilweise längere Wege zu gewachsener Infrastruktur
Die Besichtigung: Worauf sollten Sie achten?
Bei der Wohnungsbesichtigung sollten Sie genau hinschauen:
Bauliche Aspekte
- Achten Sie auf Feuchtigkeit oder Schimmelbildung (besonders in Bädern und an Außenwänden)
- Prüfen Sie Fenster auf Dichtigkeit und Schallschutz
- Kontrollieren Sie die Elektroinstallationen und Heizungsanlage
- Begutachten Sie das Dach und die Fassade des Gebäudes
Rechtliche und finanzielle Aspekte
- Lassen Sie sich die Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen
- Fragen Sie nach anstehenden Sanierungen und dem Stand der Instandhaltungsrücklage
- Erkundigen Sie sich nach der Höhe der monatlichen Hausgeldbelastung
- Prüfen Sie mögliche Altlasten oder Baulasten im Grundbuch
Beziehen Sie bei komplexeren Fragen einen Bausachverständigen ein. Die Kosten hierfür können eine sinnvolle Investition sein, um teure Überraschungen zu vermeiden.
Der Kaufprozess: Von der Verhandlung bis zum Notartermin
Preisverhandlungen
Auch im angespannten Münchner Markt gibt es Verhandlungsspielräume:
- Informieren Sie sich vorab gründlich über aktuelle Vergleichspreise im Viertel
- Machen Sie eventuelle Mängel oder notwendige Renovierungen zum Verhandlungsargument
- Stellen Sie Ihre Bonität durch entsprechende Finanzierungsbestätigungen unter Beweis
- Zeigen Sie sich flexibel beim Übergabetermin, wenn dies für den Verkäufer wichtig ist
Der Notartermin
Der Kaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden:
- Lassen Sie sich den Entwurf des Kaufvertrags vorab zusenden und prüfen Sie ihn sorgfältig
- Ziehen Sie bei Unklarheiten einen Rechtsanwalt zurate
- Achten Sie auf klare Regelungen zu Gewährleistungsausschlüssen und zur Übergabe
- Stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen im Kaufvertrag schriftlich festgehalten sind
Nach dem Kauf: Die ersten Schritte als Eigentümer
Mit der Unterschrift beim Notar beginnt Ihre Reise als Immobilieneigentümer:
Übergangsphase
- Kümmern Sie sich um eine Gebäudeversicherung und ggf. eine Hausratversicherung
- Informieren Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft
- Planen Sie eventuell notwendige Renovierungsarbeiten
- Denken Sie an die Ummeldung von Strom, Gas, Wasser und Internet
Langfristige Planung
- Legen Sie eine eigene Instandhaltungsrücklage für Ihre Wohnung an
- Prüfen Sie steuerliche Vorteile, z.B. die Absetzbarkeit von Handwerkerleistungen
- Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Finanzierung – Anschlussfinanzierungen sollten rechtzeitig geplant werden
Fazit: Der Traum vom Eigenheim in München ist realisierbar
Trotz der hohen Preise und des kompetitiven Marktes ist der Wohnungskauf in München für gut vorbereitete Erstkäufer durchaus möglich. Mit einer soliden Finanzplanung, gründlicher Recherche und professioneller Unterstützung können Sie Ihren Traum vom Eigenheim in der bayerischen Landeshauptstadt verwirklichen.
Denken Sie daran: Eine Immobilie in München ist nicht nur ein Zuhause, sondern auch eine langfristige Investition. Die Wertstabilität des Münchner Marktes hat sich über Jahrzehnte bewährt, und die Aussichten bleiben auch für die Zukunft positiv.
Wenn Sie weitere Fragen zum Wohnungskauf in München haben oder professionelle Unterstützung bei der Suche nach Ihrer Traumimmobilie benötigen, steht Ihnen unser Team von Lesnaya Sardina gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für eine persönliche Beratung.
